Главная / Гражданское право / Регистрация прав на недвижимое имущество

Регистрация прав на недвижимое имущество

Маятник регистрации государственной,
переходящий в гильотину для прав гражданских

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по большому счету должны быть инстанцией, всего лишь подтверждающей имевший место до этого факт возникновения прав на недвижимость. Почти все цели этой процедуры сводятся к тому, чтобы сделать общедоступными сведения, имеющие повышенное социально-экономическое значение. Однако данному институту с момента создания его в нашей стране был придан несвойственный ему импульс развития.
Так, в законодательстве зачем-то закрепили положение, согласно которому права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 574 ГК РФ). Что тут скажешь? В каждой шутке есть доля шутки. В том числе и о том, что бывали времена, когда солнце вставало по приказу партии.
Правда, в последнее время наметилась обратная тенденция по возвращению к истинной сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, отменили имевшую место государственную регистрацию договоров дарения недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений. Теперь они наконец-то стали считаться заключенными не с момента их государственной регистрации (что было чрезмерным насилием над природой возникновения гражданских прав); а, как это и положено, - с момента их подписания сторонами, фиксирующего согласование ими волеизъявлений (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
Наметившаяся тенденция оздоровления института закрепления гражданских прав создает позитивный фон для решения проблемы самоприсвоения органами государственной регистрации функций судебного контроля, причем носящего случайный характер. Когда регистраторы начинают оценивать не только форму документа и полномочия органа его издавшего, но и вообще соблюдение условий для возникновения того или иного юридического факта. Хотя последняя процедура направлена на выявление оснований недействительности правоустанавливающих документов и поэтому, как и все вопросы факта, является прерогативой суда.  
С такой больной головы регистраторы то озаботятся законностью постановления о предоставлении садового участка в собственность бесплатно гражданину, являющемуся членом нескольких садоводческих товариществ и ранее уже получившему другой участок в аналогичном порядке.  Поскольку они уверены в том, что администрация района обязана в этом случае получить с гражданина плату (дело Маслова). То зажгут красный свет на пути внесения изменений сведений о виде разрешенного использования земельного участка ввиду того, что приоритет сохранения целевого назначения сельскохозяйственных угодий, по их мнению, это не предусматривает (дело Кононовой). Здесь чиновники перетягивают на себя одеяло, откровенно подменяя понятия. Ведь признаки наличия оснований недействительности акта публичного органа, а равно гражданско-правовой сделки, сами по себе никак не влияют на юридическую силу соответствующего документа. Ибо правоотношение  существует,  пока лежащее в его основе решение надлежащего административного органа не будет вытеснено другим решением, но уже органа судебного. 
В этой связи важно отметить, что в последнее время роль формальных признаков сделки резко возросла. Теперь уже сделка по общему правилу считается оспоримой, а не ничтожной, как это было еще совсем недавно (ст. 168 ГК РФ). Но даже здесь ничтожная сделка, т.е. не порождающая заложенных в нее правовых последствий независимо от признания ее таковой, все же подразумевает, что никто, кроме суда, не вправе в случае спора делать вывод о нарушении сделкой требований закона или иного правового акта. К актам же публичных органов категория ничтожности не применима изначально. В этом смысле они все оспоримы и только после признания их недействительными в судебном порядке можно говорить о погашении их правовых последствий.    
Несвойственные функции словно добавляют усталости и, как следствие, рассеивают внимание. Иначе как можно объяснить, что у органов государственной регистрации не оказывается достойных аргументов против проникновения в реестр несуществующих прав на объекты недвижимости. При этом регистраторами то слепо воспроизводится ошибка кадастрового учета, решившего при "живом" правоустанавливающем документе на единоличный земельный участок поправить его не много не мало в части количества собственников, а за одно и вида собственности (дело Никифоровой); то пропускается земельный участок из неутвержденного генерального плана садоводческого товарищества, а значит, существующего только в воображении председателя, его инициирующего (дело СНТ "Хутор"). Казалось бы, если Вы чувствительны даже к таким второстепенным показателям как бесплатность приватизации, то за надежность фильтра против мифических прав тем более можно не беспокоиться. Но не нами сказано, что за двумя компетенциями погонишься - ни одной не потянешь. 
В целом категория интереса в гражданском праве и стабильность гражданского оборота выводят на повестку дня вопрос о более строгом разделении полномочий правоустанавливающего, регистрационного и судебного контроля. С тем, чтобы государство в лице своих административных органов не допускало произвольного возникновения гражданских прав, а государство в лице регистрирующих органов работало на сохранение формально установившегося статуса и не пыталось присвоить себе инициативу заинтересованных лиц.