Главная / Земельное право / Приватизация земельных участков

Приватизация земельных участков

Приватизация членами садоводческих товариществ
земельных участков, на которых расположены постройки,
принадлежащие другим лицам

    1. Перевод прав на неприватизированный садовый участок, под которым понимается передача прав непосредственно от одного лица к другому, законодательством  не предусмотрен. Это прямо запрещено п. 3 ст. 265 ГК РФ. Поэтому единственным правовым последствием выхода А. Б. П. из членов СНТ № 2 им. А. А. Кулакова (неважно когда, в 1997, 2006 или 2009 годах), может быть только утрата им самим тех правомочий на садовый участок, которые вытекали  из  факта его членства. После этого, по идее, должна возникать возможность для распределения данного участка на общих основаниях. Но это уже другая процедура, реализация которой зависит  не только от наличия поданного заявления действующей супруги о приеме ее в члены СНТ, но  и  от того, свободен ли данный участок от прав других лиц, включая бывшую супругу А. В. В.  Ведь наличие на спорном участке недвижимого имущества (постройки, плодоносящие деревья, кустарники и т.п.), которое к тому же принадлежит нескольким лицам (общая собственность),  предполагает  вступление в члены СНТ либо кого-то из участников общей собственности, либо лица, предварительно приобретшего по гражданско-правовой сделке право собственности (хотя бы долю в праве общей собственности) на данное имущество, прочно связанное с земельным участком единой правовой судьбой. Исключение составляет случай, когда можно констатировать отказ правообладателя от своих прав от садового дома и хозяйственных построек и, как следствие, от права пользования садовым участком. В результате чего у общего собрания СНТ только и появляется возможность вновь вступающему члену СНТ  распределить этот участок как освобожденный.  
      2. По смыслу ст. 236 ГК РФ отказ гражданина от права собственности на принадлежащее ему имущество предполагает объявление им об этом либо совершение других действий, определенно свидетельствующих о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Поэтому  с выходом гражданина  из членов садоводческого товарищества, за которым был закреплен садовый участок, не принадлежащий ему на праве собственности и без строений и сооружений,  прекращается его право пользования этим участком, вытекающее из указанного членства.
      Совсем другая ситуация, когда на данном участке имеются строения и сооружения. В случае, если они построены силами и средствами исключительно самого члена СТ, то подачу им заявления о выходе из товарищества еще можно рассматривать как действие, определенно свидетельствующее об отказе не только от прав на садовый участок, но и от расположенных на нем объектов недвижимости (при условии, что законодательством не предусмотрен специальный порядок для отказа от права собственности на постройки, например, для права собственности, зарегистрированного в ЕГРП).  Но если на такие объекты распространяется режим совместной собственности,  то формальное  прекращение членства одного из сособственников само по себе  не прекращает прав на постройки и насаждения, принадлежащих остальным сособственникам. Поскольку они не прямо (путем объявления об отказе), ни косвенно (путем фактического освобождения участка) не отказывались от своих прав на постройки и насаждения, а значит,  и  от права пользования садовым участком, связанного  с  ними  единой  судьбой. В любом случае непосредственно заявление о выходе из членов СТ (даже если оно имело место) нельзя интерпретировать в качестве отказа от прав на участок  не только самого лица, подавшего такое заявление (в данном случае – А. Б. П.), но и тех членов его семьи, на которых он изначально выделялся или к которым права пользования земельным участком перешли в связи с возведением на нем объектов недвижимости (в данном случае бывшая супруга А. В. В. удовлетворяет по существу обоим этим критериям, а вторая супруга А. В. П. – ни одному из них).
     Поэтому-то здесь на первый план выходит наличие или отсутствие действий таких членов семьи (или бывших членов семьи) по фактическому освобождению участка.  Если участок реально не освобожден такими субъектами, никакие другие действия с их стороны уже не смогут считаться «определенно свидетельствующими» об их устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом «без намерения сохранить» какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ).
       После 1989 года дополнительно к этому подключается условие о наличии гражданско-правовой сделки в отношении построек. Поскольку к этому моменту норма о принудительной компенсации их стоимости уже была отменена, и поэтому для  прекращения прав на постройки  возникла необходимость, по меньшей мере, в тех же действиях по фактическому освобождению, которые бы указывали  на отказ правообладателей от своих прав на постройки и, как следствие, от права пользования  земельным  участком (односторонняя сделка). В результате получается, что без фактического освобождения садового участка всеми пользователями (включая бывшую супругу),  сам по себе выход из членов СТ А. Б. П. не прекращает даже его собственное право пользования земельным участком, тем более – права пользования его бывшей супруги, которая никаких заявлений не подавала. Следовательно, права на спорный земельный участок не могли перейти  и  не перешли  к  А. В. П. независимо от того, представит она или нет протокол общего собрания о принятии в отношении нее  двух  решений:  о приеме ее в члены СТ,  с одной стороны,  и  о выделении ей (закреплении за ней) земельного участка № 280, с другой стороны. С учетом этого важно подчеркнуть, что в материалах дела нет никаких доказательств, подтверждающих приобретение А. В. П. права собственности на постройки, расположенные на спорном участке, по гражданско-правовой сделке до 2009 году, когда соответствующая доля в праве собственности перешла к ней в порядке наследования. Как нет и доказательств принятия общим собранием СТ отдельного решения именно о выделении ей земельного участка № 280, освободившегося от прав  предыдущих  пользователей  или  хотя  бы  без указания  на данное обстоятельство.
        Таким образом, А. В. П. не могла стать членом СНТ без учета прав и законных интересов до 2009 года – А. В. В. как сособственника старого дома (бывшая супруга); а после 2009 года – дополнительно еще и наследников А. Б. П., ставших сособственниками всех построек на садовом участке. Даже если в 1997 году А. В. П.  и  принимали в члены СНТ, то сделали это с нарушением, т.к. участок не был освобожден, он был занят правом пользования А. В. В. как сособственника строения.
        Тем более, что она изначально имела право пользования спорным садовым участком  наравне со своим мужем А. Б. П., формально являющимся членом садоводческого товарищества. Поскольку по действовавшим в то время правилам (конец 50-х  -  начало 60-х г.г.) записью на имя члена СТ по существу оформлялось выделение садового участка на всю семью.  
      3. Но главное, что права членства  и  права пользования садовым участком есть разные права, возникающие каждый по своим основаниям. Что же касается именно права пользования, то общее собрание СНТ (а в отношении А. В. П. есть  решение общего собрания СНТ только 2011 года) может распоряжаться  садовым участком путем его закрепления за новым членом СНТ только в одном случае:  когда он свободен от прав других лиц. Но даже в этом случае  права у нового члена на земельный участок возникают не потому, что его приняли в члены СНТ (ст. 18 ФЗ № 66: членами м. б. граждане, имеющие земельные участки),  а потому, что  в протоколе о его приеме отдельно будет указано о закреплении за ним конкретного участка для ведения садоводства. В остальных случаях действует общий порядок, предусмотренный  гражданским и земельным законодательством, т.е. посредством гражданско-правовых сделок с земельными участками и расположенными на них садовыми домами (если участок приватизирован)  или  только с садовыми домами (если участок неприватизирован).  
         4. В соответствии с п. 1, 3 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральным законом, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане – собственники зданий, строений, сооружений. При этом, если здание принадлежат нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, с учетом долей в праве собственности на здание. В частности, ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ не содержит  таких  исключений, которые бы прямо предусматривали  передачу в собственность садовых участков членам СНТ   независимо  от  расположенных на них построек, насаждений и т.п. Наоборот, предмет регулирования и область действия данного закона  сосредоточены  в основном на правах и обязанностях членов садоводческих товариществ, а по всем остальным вопросам ведения гражданами садоводства отсылает, в том числе, к  земельному  и  гражданскому  законодательству (п. 1 ст. 2, ст. 3). В связи с этим важно подчеркнуть, что по смыслу абзаца третьего п. 4 ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ имеет принципиальное значение, чтобы испрашиваемый земельный участок находился  в  фактическом пользовании самого члена СНТ. Данное условие навряд ли можно считать соблюденным, если самостоятельное право пользования этим же земельным участком наряду с членом  СНТ  принадлежит также другим гражданам как сособственникам садового дома и хозяйственных построек, расположенных на этом участке. Ведь легко представить ситуацию, когда право собственности на садовый дом  переходит в равных долях  нескольким наследникам (теоретически их может быть 10, 100 и т.д.), а по закону членом садоводства может стать только один их них.
          С учетом этого,  необходимо прийти к выводу о том, что п. 4 ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ не охватывает ситуацию, когда испрашиваемый в собственность садовый участок фактически используется не только членом СНТ. Это может иметь место по разным причинам, в том числе в связи с нахождением всех расположенных на данном участке зданий, строений, сооружений и насаждений в общей  долевой собственности  нескольких лиц (включая  бывшую супругу,  других  наследников  и  т.д.). Отсюда, для того, чтобы по отношению к п. 1 ст. 36 ЗК РФ  в  п. 4 ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ  было установлено иное,  необходимо в последней норме  иметь  прямого  указание  на  то, что  собственники  садовых  домов не имеют права приобрести в собственность садовые участки, если они не являются членами СНТ. Поскольку ни в ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ, ни в ином федеральном законе  подобного исключения не предусмотрено, при наличии на садовом участке  построек может быть два варианта развития событий.
      Первое – садовый дом (постройка) находится в единоличной собственности  или единоличном законном владении члена СНТ. Тогда с учетом нахождения всего участка в его же фактическом пользовании данный случай подпадает под действие п. 4 ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ. В противном случае, если приватизация производится, например, на имя  действующего супруга, с которым данный участок нажит в совместном браке, то у другого супруга впоследствии имеется возможность определить свою супружескую долю. Постольку, поскольку садовый участок и получен в браке (оформлен в период брака на имя одного из супругов, хоть и безвозмездно, но не по сделке, а на основании ненормативного акта), и приватизирован тоже в браке. В порядке, аналогичном и для строений, расположенных на данном участке [См.: Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2002 г. № 5В01-95].
       Если же приватизация садового участка происходит на имя бывшего супруга или других посторонних лиц, то с учетом наличия на нем строений, находящихся в общей собственности нескольких лиц,  применению подлежит общий порядок приватизации застроенных земельных участков, основанный, кстати, на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1, 3 ст. 36 ЗК РФ) [См.: Определение Московского городского суда от 26.01.2012 г. по делу № 33-2254/2011; Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за второе полугодие 2011 года (утв. Президиумом Пермского краевого суда 23.03.2012)].