Главная / Жилищное право / приватизация жилых помещений

приватизация жилых помещений

   Реализация  права на приватизацию квартиры оказалась невозможной в связи с отказом ФГУ «Северо-Западное Территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ в заключении договора о передаче жилого помещения в собственность граждан.

    В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
     По смыслу ст. 60-63 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) условия социального найма характеризуются  занятием (проживанием) жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда без ограничения срока  проживания в нем (постоянно) и  не в связи с характером их трудовых отношений.  В настоящий момент предоставление жилого помещения на условиях социального найма должно оформляться договором социального найма жилого помещения, заключенным в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
     Однако, несоблюдение простой письменной формы сделки  влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
    В одном из дел, рассматриваемых Всеволожским городским судом Ленинградской области, суд установил, что проживание в квартире Р. и ее семьи на условиях социального найма подтверждается, прежде всего, Ордером № <...> от 11.03.1975 г., выданным КЭЧ Осинорощинского района Ленинградского военного округа Министерства обороны СССР. Поскольку согласно ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1983 года единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение являлся  ордер, выдаваемый исполнительными комитетами районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда. Выдача ордеров на жилые помещения в военных городках производится в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР. В частности,  п. 26, 28 «Положения о порядке обеспечения жилой площадью в Советской Армии и Военно-Морском флоте», утвержденного Приказом Министра обороны СССР от 10.11.1975 № 285 «О мерах по дальнейшему улучшению обеспечения жилой площадью в Советской Армии и Военно-Морском Флоте» было предусмотрено, что заселение жилой площади производится по ордерам. Оформление ордеров на жилую площадь в домах Министерства обороны СССР  производится через КЭЧ района в установленном порядке по спискам, утвержденным начальником гарнизона. В закрытых и обособленных военных городках ордера на заселение жилой площади выдаются КЭЧ района (гарнизона).
    В связи с этим, важно отметить, что Ордер № <...> от 11.03.1975 г. на имя Р. и  ее родителей  на двухкомнатную квартиру жилой площадью 27,1 кв.м., расположенной по адресу: в/гор Керро, д. <...>, кв. <...>, - был выдан КЭЧ Осинорощинского района Ленинградского военного округа. Непосредственно в данном ордере было указано, что он является единственным документом, дающим право на занятие  данной жилой площади. Причем, из содержания ордера  не следовало, что он был выдан в связи с характером трудовых отношений кого-либо из указанных в нем лиц.
    Исходя из этого, на момент заселения в вышеуказанную квартиру, расположенную в военном городке,  установленный порядок не требовал заключения договора найма жилого помещения. Более того, действующим тогда законодательством прямо предусматривалось, что ордер является единственным основанием для вселения при занятии жилой площади.
    Кроме этого, постоянное проживание Р. и ее семьи в вышеуказанной квартире и исполнение ею обязанностей, вытекающих из договора социального найма, подтверждается Справкой о регистрации (ф. 9) № <...> от 09.08.2012 г., Справкой о характеристике жилой площади (ф. 7) № <...> от 26.07.2012 г. и квитанциями об оплате квартплаты и коммунальных платежей.
    Как установлено ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (п. 1). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (п. 2).
   При этом из содержания ст. 70 ЖК РФ следует, что наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга и своих детей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (п. 1). Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (п. 2).
  В приведенном примере Р. как главным квартиросъемщиком (нанимателем) в качестве членов ее семьи в квартиру были вселены сын, муж и дочь, которые с момента вселения наравне с ней стали участниками договора социального найма. Согласно Справке о регистрации (ф. 9) № <...> от 09.08.2012 г., выданной РЭУ № 2 Филиала «Каменский» ОАО «Славянка», многоквартирный дом № <...> в д. Керро  принадлежит к государственному жилищному фонду, закрепленному за Министерством обороны РФ.
    Таким образом, Р. занимает вышеуказанную квартиру на условиях социального найма, поскольку данное жилое помещение (квартира) относится к государственному жилищному фонду,  и  она вселилась и проживает в данной квартире на основании ордера, не предусматривающего каких-либо ограничений по сроку проживания и характеру трудовых отношений зарегистрированных в ней лиц. На аналогичных условиях социального найма вместе с ней в квартире проживают члены ее семьи
    В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
     В частности, Приказом Министра обороны РФ от 17.12.2010 № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны РФ» ФГУ «Северо-Западное (Центральное, Северо-Кавказское, Приволжско-Уральское, Сибирское, Дальневосточное) территориальное управление имущественных отношений» МО РФ  с 20.12.2010 года были реорганизованы путем присоединения к ним федеральных государственных квартирно-эксплуатационных учреждений МО РФ (п. 3-8). При этом территориальным управлениям имущественных отношений было предписано принять на баланс объекты недвижимого имущества, числящиеся за МО РФ на данной территории, и зарегистрировать права оперативного управления на них. Согласно Справке о характеристике жилой площади (ф. 7) № <...> от 26.07.2012 г., выданной РЭУ № 2 Филиала «Каменский» ОАО «Славянка», многоквартирный дом № <...> в д. Керро  принадлежит ФГУ «Северо-Западное территориальное управление» имущественных отношений МО РФ. Распоряжением Правительства РФ от 17.04.2012 № 487-р  с военного городка Керро  Ленинградского военного округа был снят статус  «закрытого военного городка».
     При таких обстоятельствах  суд пришел к выводу о том, что Истцы  как занимающие  вышеуказанную квартиру в жилищном фонде, находящемся в оперативном управлении федерального государственного учреждения (ведомственный фонд), на условиях социального найма имеют право на приобретение ее в общую долевую собственность  в  порядке приватизации.