Главная / Гражданское право / Общая долевая собственность

Общая долевая собственность

                           Принудительное изъятие незначительной доли 
                                 как исключение из общего правила
                         о распоряжении собственником имуществом

                                         по своему усмотрению 

      В соответствии со п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно пп. 7 п. 2 данной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252 настоящего Кодекса.
    В силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5).
  По смыслу данной правовой нормы, если из неделимой вещи (однокомнатной квартиры) выделяется в натуре доля одного из сособственников, то автоматически выделяются доли остальных участников общей собственности. Поэтому диспозиция этой правовой нормы охватывает все случаи выделения в натуре доли сособственников, независимо от того, кто из них обратился с требованием о выделе своей доли в натуре.
   При этом в случаях, когда выдел доли в натуре возможен, выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Иными словами, действует приоритет выдела доли в натуре, отступления от которого допускаются только с согласия заинтересованного лица, в чьих интересах данный приоритет установлен. Выражение «вместо выдела его доли в натуре» подразумевает, таким образом, для выплаты компенсации за долю  наличие реальной альтернативы в виде выдела доли в натуре. В противном случае, говорить о приоритете второго над первым нет никакого смысла.
   Поэтому в случае, если доля сособственника не может быть выделена в натуре, то при условии, что данная доля незначительна, а сам сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может вне зависимости  от  его согласия обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, с получением которой  он  утрачивает право на долю в общем имуществе.

      Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской  Федерации» (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума от 06.02.2007 № 6), и п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности», - выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли  допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Кроме того, нужно учитывать, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доли в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть квартиры, соответствующую по размеру стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба ее хозяйственному назначению. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению квартиры следует понимать существенное ухудшение технического состояния квартиры, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
     В одном из дел, рассмотренных Всеволожским городским судом Ленинградской области, суд установил, что выдел в натуре 1/6 доли Ответчицы из спорной квартиры технически невозможен без несоразмерного ущерба ее хозяйственному назначению хотя бы потому, что по своим конструктивным особенностям она является  однокомнатной, расположена на втором этаже, а на 1/6 долю Ответчицы приходится всего 5,22 кв.м. общей площади квартиры, из них жилой – 3,2 кв.м. По этим же причинам 1/6 доля Ответчицы настолько мала, что осуществлять фактически пользование спорным жилым помещением соразмерно  этой доле для нее не представляется возможным. Совместное же пользование спорным жилым помещением не позволяет также и то обстоятельство, что Истцы и Ответчица не состоят в семейных отношениях, что при вышеизложенных обстоятельствах делает целесообразным прекращение доли в праве собственности Ответчицы на указанное имущество путем выплаты ей компенсации.
     Согласно разъяснениям, данным в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

     В приведенном пример при вынесении решения судом было принято во внимание, что у Ответчицы помимо доли в спорной квартире имеется в том же населенном пункте другая квартира, в которой она  зарегистрирована по месту жительства  и  фактически проживает. Данная квартира  принадлежит ей  по договору социального найма, при желании она может ее приватизировать.  Спорной же квартирой она не пользуется, не поддерживает ее в надлежащем состоянии, коммунальные платежи не оплачивает. Данные обстоятельства были подтверждены документами (Справки формы № 7 и № 9, копии Договора социального найма и т. п.), полученными из Отдела вселения и регистрационного учета граждан  ДУ № 2  в  пос. Стеклянный, а также показаниями свидетелей.  
  При таких обстоятельствах, учитывая наличие всех трех необходимых условий (незначительность доли, невозможность выдела ее в натуре и отсутствие у ее обладателя существенного интереса в ее использовании), суд пришел к выводу о возможности в данном случае прекратить принадлежащую Ответчице  1/6 долю в праве собственности на спорную однокомнатную квартиру путем выплаты ей компенсации в порядке абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ.