Главная / Земельное право / Межевые споры

Межевые споры

граница из камней

  Отказывая в удовлетворении исковых требований Г., суд первой инстанции исходил из  того, что для установления границ земельных участков в ситуации, когда отсутствуют красные линии, закрепленные на местности границы смежных участков либо естественные границы, определяющим является фактическое землепользование.
      В действительности, согласно п. 7 ст. 36 Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных  границ  земельного участка.
     В то же время,  п. 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено,  что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
   Анализ данных нормативных положений показывает, что фактическое землепользование (или сложившийся порядок пользования, или фактическое местоположение границы)  приобретает юридическое значение (т.е. становится юридическим фактом, способным подтвердить право на расположение границы в том или ином месте) только при условии, что  оно осуществляется  в соответствии с градостроительными документами, в частности, с генеральным планом.
   В данном случае 28.06.1988 года Решением Исполнительного комитета  Выборгского районного Совета народных депутатов Ленинградской области № 234/5 был утвержден Генеральный план застройки и планировки садоводческого товарищества «...» (далее – Генплан 1988 года). Согласно данному генплану он был составлен на основе материалов топографической съемки, выполненной «ЛЕНГЭСС» 17.02.1988 года, и изначально по нему земельные участки  выделялись площадью по 600 кв.м., прямоугольной формы, с длинами сторон 21,0 м. х 28,6 м. Истица Г. является членом СНТ «...» с 14.08.2010 года;  а ее муж Г., правопреемником которого она является, - с 23.04.1988 года, что подтверждается Членской книжкой садовода № 25, выданной в 1989 году и Протоколом Общего очередного собрания членов садоводства СНТ «...» от 14.08.2010 года. 23.04.1988 года  Решением общего собрания СТ «Строитель» мужу Истицы на территории данного садоводческого товарищества  был предоставлен земельный участок № <...> (по старой нумерации № <...>), площадью 600 кв.м.
   Ответчица Е. пояснила, что ее земельный участок № <...> должен иметь форму прямоугольника со сторонами 28,6 на 21,0 м., проходящими под прямым углом к дороге. При этом она ссылается на Описание границ своего участка, подписанное смежными землепользователями К. и Г. и согласованное решением правления СНТ «...» № 19 от 10.10.2006 года.  Помимо этого, из содержания Кадастрового плана земельного участка от 13.04.2006 № <...> следует, что спорная граница между участками № <...> и № <...> расположена под прямым углом к дороге, а сами участки имеют прямоугольную форму.  Ответчик К. представил  Членскую книжку садовода, из которой следует, что ему предоставлен садовый участок № <...> площадью 600 кв.м. Ответчик А. признает, что длины и размеры ее участка № <...> по факту пользования должны соответствовать первичному генеральному плану от 1988 года, что было указано в Акте согласования границ, который она подписала вместе с Г., К. и Е. При этом  площадь участка  при его предоставлении в пользование составляла 600 кв.м.
     В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ  признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Кроме того, допрошенные по делу свидетели (причем привлеченные по инициативе ответчиков по первоначальному иску) также подтвердили, что  земельные  участки всем садоводам  выделялись  по 600 кв.м.  и  прямоугольной  формы.  Так, свидетель П. подтвердил следующее: «Нарезка участков была  по разбивочному плану… Бригада из 5 человек производила разбивку дорог и участков, мы поставили колышки по четырем углам… По тем временам у нас были инструменты: теодолит, рулетки… Внутренние границы определялись забитыми колышками. У меня эти колышки до сих пор стоят… Разбивка соответствовала генплану, этот план с делением участков был сделан в нашем конструкторском бюро… Участки разбивались перпендикулярно дорогам. Сейчас есть участки, которые расположены не перпендикулярно дорогам… Изначально все участки были прямоугольной формы». Свидетель П. показала следующее: «Всем было выделено по 6 соток, были поставлены колышки по границам участков. Работы производились специалистами высокого класса… У нас есть генплан и наши границы им установлены, мы им и пользуемся. Сейчас наша граница полностью соответствует тому генплану. По генплану участок прямоугольный и по фактическому пользованию должен быть прямоугольным… У Е. участок должен быть прямоугольным».
   Исходя из этого, необходимо признать, что  согласно сведениям, содержащимся в документе, определявшем местоположение границ спорных земельных участков  при  их образовании  (Генплан 1988 года),  каждый из спорных земельных участков  изначально был  выделен  площадью 600 кв.м., прямоугольной формы, и со стороной максимальной длины 28,6 м., проходящей  перпендикулярно  к  дороге. В дальнейшем,  к участку № <...> Г.  была добавлена половина площади соседнего пустующего участка  № <...> (по старой нумерации), который был разделен поровну между  участком № <...> Г. и № <...> К. (600 : 2 = 300 кв.м.). Данное обстоятельство  нашло свое отражение  в Членской книжке садовода № 25, выданной на имя мужа истицы – Г., в Списке членов садоводства «...» по состоянию на 01.12.1992 года, представленному Территориальным отделом Управления Роснедвижимости по Ленинградской области (далее – Список членов садоводства от 01.12.1992 года), и не отрицается  ответчиками. Впрочем,  суд первой инстанции  исходит  из этого при вынесении оспариваемого решения  как  из установленного факта.
   Однако,  уже в 1992 году были зафиксированы первые отклонения от проектных площадей.  Так, согласно Списку членов садоводства от 01.12.1992 года  участок № <...> Е. почему-то  увеличился  до  670 кв.м. При этом участок № <...> Гоголевой,  с учетом  добавленной  к проектной  площади, напротив, уменьшился до 860 кв.м. Если обратить внимание, что со стороны участка Е.  все ближайшие участки идут с превышением проектных площадей, а со стороны участка Г. -  все с сокращением проектных площадей, то  не приходится  сомневаться в том, что  смежная  граница  между   данными участками  оказалась  сдвинутой  именно  в сторону участка № <...> Г. В результате корректировки Генерального плана СНТ «...», произведенной  в 2008 году,  за  данным земельным участком  была  закреплена площадь  918 кв.м. Данный документ был рассмотрен и утвержден решением общего собрания СНТ «...» (Протокол от 15.12.2007 года),  согласован с отделом по архитектуре и градостроительству КУМИГ г. Выборга 08.05.2008 года. Указанное решение общего собрания  не было своевременно оспорено ответчиками, а в результате  поданного ими  иска  по существу была подтверждена его действительность;  причем ответчики  даже  не обжаловали его в кассационном порядке. К тому же ответчики Е. и К. первоначально также были с ним согласны, о чем свидетельствует их подписи, оставленные на одном из экземпляров  корректировки. В ноябре 2009 года  геодезической организацией  Общество с  ограниченной ответственностью  «Поиск-П» было произведено межевание границ земельного участка № <...>, принадлежащего Г., с изготовлением Межевого плана  от 28.06.2010 г. Постановлением Администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области № 4853 от 08.07.2011 года  Г.  земельный участок № <...>, площадью 918 кв.м.,  был  бесплатно  предоставлен  в собственность для ведения садоводства  из земель,  находящихся в постоянном бессрочном пользовании СНТ «Строитель», расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Гончаровское сельское поселение», в районе пос. Гаврилово. Необходимо отметить, что согласно определению Судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда от 24.03.2011 года  при новом рассмотрении дела суду следовало  проверить соответствие нового генплана 2008 г. старому генплану 1988 г., а также в каких границах, с учетом двух генеральных планов и сложившегося порядка пользования возможно сформировать участок № <...>. Для этого следует вынести на обсуждение сторон вопрос  о  назначении землеустроительной  экспертизы. В результате проведенной по делу землеустроительной экспертизе (Заключение эксперта № <...> от 01.07.2011 года) было установлено, что: - фактическое местоположение границ между участками № № <...>, <...>, <...> и <...>, установленных на местности,  не  соответствует их юридическому местоположению, установленному откорректированным генеральным планом 2008 года; - имеет место наложение фактических площадей земельных участков № № <...>, <...> и <...> на юридические границы земельного участка № <...>. Площадь такого наложения составляет: земельного участка № <...> на участок № <...> – 50 кв.м.; участка № <...> на участок № <...> – 19 кв.м.; участка № <...> на участок № <...> – 28 кв.м.; - материалы межевого плана, выполненного ООО «Поиск-П», соответствуют материалам генерального плана 2008 г. При этом эксперт, отвечая на вопрос о соответствии фактического местоположения границ между участками, установленного на местности, их юридическому местоположению, установленному согласно генеральному плану 1988 года,  отмечает принципиальную возможность сравнения размеров сторон земельных участков, их конфигурации и площади. В данном случае согласно Приложениям № 1 и № 2 Заключения эксперта № <...> от 01.07.2011 года  у земельных участков № <...> и № <...> по генплану 1988 г. площади по 600 кв.м. Но это при условии, что границы проходят под прямым углом к дороге и с длиной 28,6 кв.м. для каждого участка.  По факту же граница участка № <...> составляет 29,32 кв.м., т.е. больше на 0,7 кв.м., чем положено по генплану 1988 г.; площадь 712 кв.м., т.е. больше на целых 112 кв.м., чем положено по генплану 1988 г.  В наклонном положении длина границы участка № <...> составляет 27,62 кв.м., что в вертикальном положении (перпендикулярно к дороге) составит еще меньше (по законам геометрии катет всегда меньше гипотенузы), что противоречит 28,6 кв.м., указанным в генплане 1988 г. Это означает, что участок № <...> наложился на участок № 21 точно так же, как и на участок № <...>. При этом, сравнивая генплан 1988 г. и корректуру генплана 2008 г., следует заметить, что приведение участков № <...> и № <...> согласно корректуре генплана 2008 г. – по конфигурации (прямым углам) и размерам – в гораздо большей степени будет соответствовать генплану 1988 г., нежели сохранения их фактического пользования. В частности, площадь участка № <...> по генплану 1988 г., по корректуре генплана 2008 г. и по фактическому пользованию  соответственно составляет 600 кв.м. (28,6 х 18,3 + 10 х 7,7), 618 кв.м. и 712 кв.м.; а площадь участка № <...> – 600 кв.м. (28,6 х 21), 603 кв.м. и 600 кв.м. В последнем случае площадь участка № <...> по корректуре генплана 2008 г. отклоняется совсем  немного (на 3 кв.м.), зато имеет явное преимущество перед фактическим пользованием  в четком следовании конфигурации (под прямым углом к дороге) и в большем соответствии по длине (28,6 м. по генплану 1988 г., 27,86 м. по корректуре генплана 2008 г. и менее 27,62 м. по фактическому пользованию – с учетом расположения под прямым углом).
   Что касается участка № <...> Е., то согласно описанию его границ, подписанному всеми смежными землепользователями в 2006 году,  он должен иметь, как уже было отмечено, форму прямоугольника со сторонами 28,6 на 21,0 м., проходящими под прямым углом к дороге. Как можно видеть, такое описание не имеет ничего общего с фактическим землепользованием ее участка, имеющимся в настоящий момент по данным проведенной землеустроительной экспертизы. Исходя из этого, с учетом присоединения половины соседнего пустующего участка,  местоположение границ земельного участка № <...>, определенное в соответствии с Межевым планом от 28.06.2010 года, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Поиск-П», сформировано с учетом двух генеральных планов и сложившегося порядка пользования (в части, не противоречащей этим генеральным планам).
   В соответствии с ч. 1, 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и полном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
     Как установлено материалами дела, изначально всем садоводам были выделены  участки по 600 кв.м. Согласно документу, определяющему местонахождение  границ спорных земельных участков при их образовании (Генплан 1988 года) участок № <...>, принадлежащий Е., № <...>, принадлежащий Г., а также расположенный справа от него участок № <...> (по старой нумерации), имели форму прямоугольника со сторонами 28,6 на 21,0 м. В свою очередь участки № <...>, принадлежащий К., и № <...>, принадлежащий А., имели форму в виде суммы двух прямоугольников со сторонами 28,6 на 18,3 м. и 10,0 на 7,7 м. При этом все они были  сориентированы  под прямым  углом  к  дороге. Однако со временем фактически сложился иной порядок землепользования.
   В частности, из содержания экспертного заключения следует, что участок № <...> К. был выдвинут в сторону участка № <...> Г.  (а за одно и в сторону участка № <...> Е.) на 0,7 м. (29,32 – 28,6). И во многом за счет этого увеличилась его площадь с 600 кв.м. до 712 кв.м., т.е. на целых 112 кв.м. Аналогичным образом участок № <...> А. был выдвинут в сторону участка № <...> Г. и участка № <...> К., что повлекло увеличение его площади по сравнению с проектной на 102 кв.м. (702 – 600). В свою очередь участок № <...> Е. своей тыльной стороной был сдвинут в сторону участка № <...> Г. В результате чего смежная граница  приобрела  явный наклон  в сторону участка № <...> Г.   Правда, фактическая площадь данного участка  при этом не изменилась и осталась 600 кв.м. Но с учетом установленного наложения на него участка № <...> К.  компенсация  потерянной из-за этого площади произошла за счет участка № <...> Г. В итоге участок № <...> Е.  вместо проектного прямоугольника  приобрел форму типичного параллелограмма, наклоненного в сторону участка № <...> Г. Соответственно, фактическая площадь участка № <...> Г. из-за этого была сокращена, как установил эксперт, с проектных 900 кв.м. до 852 кв.м.; а с учетом наложения его на участок № <...> К.,  и того больше – до 839 кв.м. (852 – 13), т.е. на 61 кв.м.
   Возникает вопрос: как следует учитывать фактическое землепользование. Стороны пришли к единому мнению о том, что в данном случае нужно руководствоваться вышеупомянутой нормой п. 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».  К такому же выводу пришла и Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, когда возвращала данное дело на новое рассмотрение. Поэтому существовавшие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (таких, например, как сарай и плодово-ягодные кусты Е., теплицы и плодово-ягодные кусты А.  и  плодово-ягодные кусты К.), - приобретают юридическое значение для уточнения границ только при отсутствии  документа, определяющего местоположение границ земельных участков при их образовании.
     В данном же случае такой документ имеется – Генплан 1988 года. Площадь участка № <...> Г. при этом также возрастает на 18 кв.м., но ни в коей мере не за счет участков ответчиков. Так как в сумме с участком № <...> К. он составляет 1804 кв.м. (918 + 886), что указывает на небольшое смещение его  именно в сторону участка № <...> К. (изначально они были образованы из трех участков по 600 кв.м. каждый, т.е. 3 х 600 = 1800 кв.м.). Зато в значительной мере, как было показано выше, восстанавливается прямоугольная и перпендикулярная к дороге конфигурация спорных участков, а размеры  в большей степени (по сравнению с фактическим землепользованием) становятся  приближены  к тем, которые  были  выделены изначально.
    Особо следует обратить внимание суда, что земельный участок № <...> Г. последний раз преобразовывался  не позднее  1992 года, когда к нему была добавлена половина соседнего пустующего участка.  При предоставлении же  его  в собственность  в 2011 году, вопреки уверенности суда первой инстанции,  никакого нового формирования земельного участка не происходит.  Поскольку  собственность  устанавливается  на существующий объект с определенной историей, включая  местоположение его границ, установленных при его образовании. Поэтому ссылки  суда первой инстанции на ст. 11.9 ЗК РФ и п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, относящиеся  к первоначальному  выделению (формированию) земельных участков, в данном случае  не  состоятельны.
       Исходя из этого,  Межевой план от 28.06.2010 года, проведенный  на основе корректуры Генплана 2008 года, должен быть признан не нарушающим права и законные интересы ответчиков (действительные, а не мнимые, ставящие  фактическое пользование  выше  документа, определяющего местоположение границ земельных участков при их образовании). Хотя бы потому, что данная корректура Генплана 2008 года была подписана главным архитектором района, утверждена общим собранием СНТ «...»  и  даже согласована  ответчиками Е. и К., но главное -  не противоречит Генплану 1988 года (более того, площади всех участков  ответчиков  даже возрастают).
    При таких обстоятельствах  следует признать, что судом первой инстанции  допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся  в  неправильном толковании п. 7 ст. 36 ЗК РФ, в применении ст. 11.9 ЗК РФ и п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, не подлежащих применению, а также в неприменении п. 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ,  подлежащего применению (пп. 4 п. 1 ст. 362, ст. 363 ГПК РФ).