Главная / Гаражная амнистия

Гаражная амнистия

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ГАРАЖИ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В ПОРЯДКЕ ГАРАЖНОЙ АМНИСТИИ

В общем случае возможны два варианта выделения гаражей (или мест под их строительство):

1) на имя конкретного гражданина непосредственно от администрации органа местного самоуправления или предприятия, работником которого является данный гражданин;

2) на имя гаражного кооператива, который потом выделяет гаражи (или места под их строительство) своим членам.

При этом важно помнить, что формальная выдача справки о выплате пая сама по себе еще не подтверждает права собственности на гараж, если отсутствуют документы о предварительном выделении общего земельного участка самому кооперативу.

В любом случае вся эта история с гаражной амнистией распространяется только на те гаражи, которые были построены после  по одному из двух вышеуказанных вариантов выделения земельного участка и на которые имеются хоть какие-нибудь документы, подтверждающие факт их существования (технический паспорт, квитанции об оплате электроэнергии и т.п.) до 30.12.2004 года, т.е. до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

I. Выделение земельных участков под строительство индивидуальных гаражей.

В 1980 году директором Опытного завода <...> было подписано  «Положение о порядке выделения площадок в санитарно-защитной зоне для строительства индивидуальных гаражей», которое также было утверждено Председателем Исполкома <...> поселкового Совета народных депутатов <...> (далее – Положение о порядке выделения) (См. Письмо помощника начальника производства № 2 <...> от <...>1980 № <...>).

В частности, в нем было регламентировано, что основанием для выделения мест под индивидуальные гаражи является РАЗРЕШЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ЧАСТИ <...>, ВЫПОЛНЕННОЕ В ВИДЕ ЧЕРТЕЖА (ВЫКОПИРОВКИ ИЗ ГЕНПЛАНА), С НАНЕСЕННЫМ НА НЕМ МЕСТОПОЛЖЕНИЕМ, РАЗМЕРОМ ПЛОЩАДКИ И КОЛИЧЕСТВОМ ГАРАЖЕЙ (п. 2). Прием заявлений на выделение мест под индивидуальные гаражи от сотрудников <...>, проживающих в поселке, и других жителей поселка  производится ТОЛЬКО ПРИ ВЫДЕЛЕНИИ ПРОЕКТНОЙ ЧАСТЬЮ <...> ПЛОЩАДКИ ДЛЯ ГАРАЖЕЙ (п. 7). Разбивку площадки в натуре производит ПКО Опытного завода <...> (п. 9). Лица, получившие места для гаражей, обязаны строить гараж в указанном месте в точном соответствии с чертежом и завершить сооружение гаража в течение 6 месяцев с момента получения разрешения (п. 10). Площадки, занятые гаражами, по истечении 5-летнего срока могут быть использованы по другому назначению. В этом случае гаражи подлежат сносу (п. 3). КОНТРОЛЬ ЗА ПРАВИЛЬНЫМ ВОЗВЕДЕНИЕМ ГАРАЖЕЙ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ комиссией по благоустройству поселкового совета и СЕКТОРОМ ГЕНПЛАНА ПКО ОПЫТНОГО ЗАВОДА <...> (п. 11). Самовольно построенные гаражи подлежат сносу владельцами за их счет (п. 12).

20.01.1981 года Решением Исполкома <...> поселкового Совета народных депутатов № <...> было утверждено «Положение о гаражном комитете, председателя и заместителя гаражного комитета» (далее – Положение о гаражном комитете). Помимо прочего, в нем было установлено, что ГАРАЖНЫЙ КОМИТЕТ:

- распределяет выделенные места для строительства индивидуальных гаражей (п. 5.1);

- утверждает на заседании Исполкома <...> поселкового Совета народных депутатов  пофамильный список на предоставление мест индивидуальных гаражей, с указанием порядкового номера (п. 5.2);

- контролирует правильность застройки согласно типовому проекту и выделенному земельному участку в натуре (п. 5.3);

- осуществляет связь со всеми организациями, органами власти и управления по вопросам проектирования, предоставления земельных участков под строительство гаражей, отвода земли в натуре, правового оформления, добиваясь выделения необходимых земельных участков и обеспечения их техдокументацией (п. 5.6);

- ведет и разрабатывает всю организационную документацию (п. 5.7);

- рассматривает споры владельцев гаражей и ГАРАЖНЫХ КОМИССИЙ, разбирает жалобы (п. 5.8);

- координирует, контролирует и ревизует работу всех ГАРАЖНЫХ КОМИССИЙ; следит за правильностью и своевременностью расчетов по услугам; РАСЧЕТ ПРОИЗВОДИТСЯ КАЗНАЧЕЯМИ ГАРАЖНЫХ КОМИССИЙ ИЗ СБОРОВ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ ГАРАЖЕЙ ПО ПРОЕЗДАМ (п. 5.9); принимает меры общественного воздействия осуществляет свою деятельность под наблюдением и контролем Исполкома <...> поселкового Совета народных депутатов и подотчетен ему (п. 5.12). ГАРАЖНЫЙ КОМИТЕТ вправе из числа владельцев гаражей выявлять злостных нарушителей проекта и правил застройки ДЛЯ ЛИШЕНИЯ ТАКИХ ЛИЦ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ, ИЗЪЯТИЯ ГАРАЖА И ПЕРЕДАЧИ ОЧЕРЕДНИКУ ПО ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (п. 6.4); возбуждать дело о ЛИШЕНИИ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ ГАРАЖОМ ЛИЦ, отказывающихся уплачивать ежегодные денежные взносы, устанавливаемые общим собранием, собираемые на общественные нужды и благоустройство (п. 6.6).

Фактически выделение мест под индивидуальные гаражи  осуществлялось на основании ДОГОВОРА – РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИНДИВИДУАЛЬНОГО ГАРАЖА, подписываемого  Председателем гаражной комиссии, с одной стороны, и Индивидуальным застройщиком, с другой стороны. Видимо, именно о нем шла речь в п. 2 Положения о порядке выделения площадок в санитарно-защитной зоне для строительства индивидуальных гаражей в виде «разрешения проектной части <...>, выполненное в виде чертежа (выкопировки генплана), с нанесением на нем местоположением, размером площадки и количеством гаражей». Из данного договора-разрешения следует, что ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК под строительство индивидуального гаража ВЫДЕЛЯЛСЯ РЕШЕНИЕМ ГАРАЖНОЙ КОМИССИИ на основании <проекта ПКО Опытного завода НПО <...>>. Участок земли выделялся во временное пользование сроком на 3 года с дальнейшей пролонгацией. При строительстве гаража необходимо было соблюдать следующие условия: строительство начинать только после оформления разрешения на производство земляных работ и выноса пятна застройки в натуру; строительство вести строго по габаритам проекта и условиям разрешения.

В соответствии с п. 1.1 Устава <...> ГСК «<...>» (принятого Общим собранием кооператива <...>1994 года и зарегистрированного Постановлением администрации Всеволожского района № <...> от <...>1995 года, подписанного Главой администрации Уласевичем Н. В.) Гаражно-строительный кооператив «<...>» создан по инициативе застройщиков гаражей на территории санитарно-защитной зоны <...>ой волости. Из чего следует, что к июлю 1994 года территория санитарно-защитной зоны уже находилась в распоряжении администрации <...>ой волости.

В то же время тот факт, что а) основанием для выделения мест под индивидуальные гаражи является РАЗРЕШЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ЧАСТИ <...>, ВЫПОЛНЕННОЕ В ВИДЕ ЧЕРТЕЖА (ВЫКОПИРОВКИ ИЗ ГЕНПЛАНА), с нанесенным на нем местоположением, размером площадки и количеством гаражей, и при этом б) КОНТРОЛЬ ЗА ПРАВИЛЬНЫМ ВОЗВЕДЕНИЕМ ГАРАЖЕЙ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ  СЕКТОРОМ ГЕНПЛАНА ПКО ОПЫТНОГО ЗАВОДА <...> (п. 2, 11 Положения о порядке выделения площадок в санитарно-защитной зоне для строительства индивидуальных гаражей),  косвенно указывает на нахождение использованной под строительство гаражей санитарно-защитной зоны в составе Генерального плана НПО <...>. Соответственно, должны быть и правоустанавливающие документы, закрепляющие права на весь земельный массив, описанный таким генеральным планом, например, на праве постоянного бессрочного пользования или на праве аренды.

По меньшей мере, на начало 1994 года весь земельный участок в соответствии с Генеральным планом НПО <...> находился в аренде у данного предприятия, а значит, должен быть и договор аренды данного земельного участка, включая интересующую нас санитарно-защитную зону. В пользу данной гипотезы говорят следующие сведения: а) при предъявлении платы за аренду земли предприятию, плата за аренду земли будет предложена Индивидуальному застройщику (абз. 7 Договора – разрешения на строительство индивидуального гаража на имя К.); б)  прием заявлений на выделение мест под индивидуальные гаражи от сотрудников <...>, проживающих в поселке, и других жителей поселка  производится ТОЛЬКО ПРИ ВЫДЕЛЕНИИ ПРОЕКТНОЙ ЧАСТЬЮ <...> ПЛОЩАДКИ ДЛЯ ГАРАЖЕЙ (п. 7 Положения о порядке выделения площадок в санитарно-защитной зоне для строительства индивидуальных гаражей).

Данные выводы подтверждаются Справкой Председателя Правления <...> ГСК «<...>» <...> от <...>2001 года, согласно которой гаражное строительство производилось в санитарно-защитной зоне Опытного завода РНЦ "<...>" начиная с 1959 г. по проектам утвержденным зам. директора Опытного завода (Главный инженер проекта <...>). Общее количество построенных гаражей около 2 500. В 1994 г. вся территория санитарно-защитной зоны была передана в ведение поселковой администрации (по данным Устава КГСК «<...>» 1994 г. указанная зона числилась за администрацией волости уже к <...>1994 г.). Также в 1994 г. по просьбе администрации для удобства общения с владельцами гаражей (оплата земельного налога, электричества, вывоз мусора и т.п.) был образован <...> ГСК "<...>", в который вошла часть из владельцев индивидуальных гаражей. Все эти годы никакой хозяйственной или коммерческой деятельности кооператив не вел. Земельный участок, на котором расположены гаражи до настоящего времени находится в ведении поселковой администрации. Проводится работа по передаче этих земель в долгосрочную аренду ГСК "<...>".

Получается, что перед передачей территории санитарно-защитной зоны в ведение поселковой администрации было проведено официальное обследование и составлен Акт <...>1994 г. пос. <...> о приеме-передаче гаражного блока <...>. Согласно данному акту комиссия в составе председателя комиссии - зам. Главы администрации <...>ой волости <...>, членов комиссии – председателя гаражного комитета <...>, председателя правления гаражного блока <...>, застройщиков гаражей – <...> провела обследование гаражного блока <...>, расположенного в санитарно-защитной зоне Российского научного центра «<...>» (РНЦ «ПХ»). Комиссии были представлены следующие документы: 1) горизонтальная планировка, чертеж № <...> с извещением об из­менении № <...>; 2) вертикальная планировка, чертеж № <...>; 3) гараж, чертеж № <...>. При осмотре пятна застройки в натуре выявлено: полностью построены 88 кирпичных (бетонных) гара­жей;  установлены постоянно 12 металлических гаражей; 149 гаражей находятся в недостроенном состоянии (различной степени). Работы проводились в течение 1992.1993 и 1994 гг. Строительство гаражей производилось на основании проекта, выполненного проектной частью Опытного завода PHЦ "<...>". Комиссия считает: 1.  Построенные гаражи (88 кирпичных и  12 металлических, итого 100) принять к эксплуатации. 2. Использование запасного выхода разрешить только после зак­ладки сливной трубы и отсыпки щебнем.  3. Уровень дорог привести в соответствие с проектом.

Исходя из этого, до июля 1994 года  ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ должны были компенсировать предприятию расходы в части аренды, т.е. по сути ЯВЛЯЛИСЬ СУБАРЕНДАТОРАМИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ИМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ГАРАЖЕЙ.  При этом в договоре указывались следующие данные: ФИО, адрес гражданина, марка и гос. номер автомобиля, а также номера блока, проезда и самого гаража согласно проекту ПКО Опытного завода НПО <...> (абз. 1, 2 Договора – разрешения на строительство индивидуального гаража на имя К.). Следовательно, данный договор – разрешение можно квалифицировать в качестве договора субаренды земельного участка, предоставленного гражданину под строительство индивидуального гаража.  

Впоследствии с июля 1994 года (скорее всего, в связи с передачей земли муниципалитету)  администрацией было принято РЕШЕНИЕ О САМОСТОЯТЕЛЬНОМ ВНЕСЕНИИ ВЛАДЕЛЬЦАМИ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ГАРАЖЕЙ  АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗАНИМАЕМЫЕ ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ГАРАЖАМИ, по фактическому пользованию и в части общественных земель гаражного проезда. Это была временная схема – до момента юридического оформления гаражного кооператива как юридического лица.

Согласно Справке администрации пос. <...> об инвентаризации земель, занятых гаражными стоянками, подписанной специалистом-землеустроителем администрации пос. <...> от 30.07.1996 года, в результате инвентаризации, проведенной администрацией пос. <...> в июле 1996 года земель, занятых под гаражами на территории администрации, выявлено следующее.

В санитарно-защитной зоне РНЦ "<...>" по разрешению бывшего руководства НПО <...> по временной схеме (предпроектные разработки имеются) были построены гаражные блоки №№ <...>. Гаражный блок № <...> организовал <...> гаражно-строительный кооператив «<...>» и разработал Устав. ГСК «<...>» зарегистрирован за № <...> от <...>1995 г. на основании постановления администрации Всеволожского района. В настоящее время произведены натурные обмеры гаражного блока № <...> и площадь составляет 1,5 га, юридическое оформление правоустанавливающих документов будет исполнено после оформления землеустроительного дела по предоставлению земельного участка в аренду.

По материалам съемки М 1:2000 определены площади гаражных блоков: <...>. Всего под гаражами в санитарно-защитной зоне РНЦ "<...>" фактически занято 8,2 га земли администрации пос. <...>. Все 5 гаражных блоков будут оформляться в аренду на юридическое лицо ГСК «<...>» согласно Выписки из Протокола земельной комиссии администрации Всеволожского района от <...>1996, протокол № <...>, с обследованием земельных участков в натуре комиссией администрации Всеволожского района  и  согласованием акта выбора в установленном порядке.

Как следует из письма Главы администрации пос. <...>  от <...>2005 № <...>,  администрация пос. <...> направляет  в отдел по архитектуре и землеустройству МО «Всеволожский район Ленинградской области» документы на земельные участки фактически занятые под гаражами  Гаражно-строительного кооператива «<...>» в поселке <...> на территории санитарно-защитной зоны РНЦ «<...>», блок № <...> - около железной дороги - на площади 1,45 га (261 гараж на 14.10.1995);  а также блок 1- площ. 2.,0 га;  блок 2 - площ. 0,6 га; блок 3 - площ. 1,4 га;  блок 4 - площ. 2,7 га (ориентировочно 1047 гаражей). При этом в письме изложено ходатайство администрации поселка <...>  о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельных участков фактически занятых индивидуальными гаражами жителей пос. <...>, с просьбой рассмотреть данный вопрос на заседании земельной комиссии в администрации МО «Всеволожский район Ленинградской области».

Таким образом, те граждане, которые получили участки земли под строительство индивидуальных гаражей от гаражной комиссии предприятия (т.е. от предприятия, на землях которого первоначально выделялись земельные участки под строительство индивидуальных гаражей), по существу, с самого начала были субарендаторами этих земельных участков (арендатор – предприятие), а  примерно с июля 1994 года стали их прямыми арендаторами (См.: постановление администрации <...>ой волости Всеволожского района Ленинградской области от <...>1994 № <...> «О внесении арендной платы за земельные участки, занимаемые индивидуальными гаражами»). Но эта была временная схема, предполагавшая в дальнейшем учреждение кооператива с передачей ему права аренды всей территорией санитарно-защитной зоны НПО <...>, включая первоначально выделенные его земельной комиссией земельные участки под строительство  индивидуальных гаражей согласно проекту ПКО Опытного завода НПО <...>.

II. Правовой статус земельных участков, составляющих территорию Кооператива.

Как было показано в выше, граждане, которым решением гаражной комиссии предприятия были выделены земельные участки под строительство индивидуальных гаражей, примерно с июля 1994 года  стали их прямыми арендаторами (См.: постановление администрации <...>ой волости Всеволожского района Ленинградской области от <...>1994 № <...> «О внесении арендной платы за земельные участки, занимаемые индивидуальными гаражами»). Такая временная схема предполагала, что арендная плата, подлежащая уплате гражданами – индивидуальными арендаторами, будет собираться централизованно кооперативом, членами которого впоследствии станут указанные граждане.  Только после официального заключения договора аренды земельного участка, в состав которого войдут земельные участки, предоставленные ранее под строительство индивидуальных гаражей, описанная временная схема, когда арендаторами земельных участков (части земельного участка) являются отдельные граждане, прекращает свое существование с одновременным прекращением арендных отношений между муниципалитетом, выступающим от имени собственника земли, с одной стороны, и гражданином (Индивидуальным застройщиком), фактически владеющим данным земельным участком с момента его выделения ему под строительство индивидуального гаража, с другой стороны.

В рассматриваемом случае от имени <...> ГСК «<...>» необходимые договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...> и <...> впервые были заключены только <...>2013 года. При этом условия соответствующих договоров были распространены на правоотношения сторон, возникшие только с <...>2011 года.

До этого момента <...>2006, <...>2007, <...>2008 и <...>2010 года <...> ГСК «<...>» рассматриваемый земельный участок общей площадью (состоящий из трех земельных участков площадью 15 943 кв.м., 35 194 кв.м., 56 606 кв.м.) расположенный по адресу: п. <...>, ул. <...>, предоставлялся сначала Решением комиссии по предоставлению земельных участков на территории МО «<...>ое городское поселение» от <...>2006 № <...>  - в аренду под ПИР до <...>2006 года (результатом этого стал разработанный План границ землепользования от <...>2007 г. – в представленной копии сведений о согласовании и утверждении не достаточно); Решением межведомственной комиссии МО «Всеволожский муниципальный район» от <...>2007 № <...> – после заключения территориального отдела по Всеволожскому району Управления Роснедвижимости по Ленинградской области  в аренду до 1 года с постановкой на кадастровый учет; а затем Решением межведомственной комиссии МО «Всеволожский муниципальный район» от <...>2008 № <...>, от <...>2010 № <...>  -  в аренду для эксплуатации гаражей  на 10 лет (в промежутки между этими решениями данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет 13.08.2009 года как ранее учтенные).

Последнее организационное решение было реализовано изданием административного решения - Постановления Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от <...>2011 № <...> «О предоставлении ГСК «<...>» в аренду земельных участков для эксплуатации гаражей по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. <...>, ул. <...>» (ФАКТ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ);  подписанием гражданско-правовых соглашений - Договоров аренды земельных участков от <...> № <...> (кадастровый номер  <...>), <...> (кадастровый номер  <...>), № <...> (кадастровый номер  <...>) (ФАКТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ДЛЯ ЕГО СТОРОН). В тот же день, <...>2013 года, указанные земельные участки были впервые фактически переданы <...> ГСК «<...>» по актам приема-передачи земельного участка в аренду. Срок аренды был установлен с <...>2011 по <...>2021 года и в настоящий момент уже истек.

Необходимо отметить, что данные договоры аренды земельных участков в порядке ст. 609 ГК РФ подлежали государственной регистрации. Однако по разным причинам зарегистрировать их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не удалось (См.: Уведомление об отказе в государственной регистрации от <...>2018 № <...>). В настоящее время причины отказа уже не имеют значения в связи с прекращением названных договоров истечением установленного срока аренды. Однако это не означает, что такие договоры после подписания их сторонами и до государственной регистрации считаются не заключенными для самих сторон договора, тем более при наличии их исполнения с обеих сторон, например, путем подписания акта приема-передачи земельного участка (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 438 ГК РФ).  

Это означает, что до указанной даты  (<...>2011 года) <...> ГСК «<...>» не обладал никакими правами на указанные земельные участки и поэтому не вправе был распоряжаться не самими этими участками, ни их частями, в том числе под строительство гаражей в соответствии со своим Уставом. Поскольку, независимо от наличия постановлений и иных решений о предоставлении их в аренду, право аренды возникает (для сторон) только на основании договора аренды земельного участка (ст. 606, 607 ГК РФ). Поэтому до подписания договоров аренды земельного участка с кадастровыми номерами <...>, <...> и <...>, в состав которых вошли все индивидуальные земельные участки, ранее выделенные гражданам гаражными комиссиями предприятия, сохранялись арендные отношения непосредственно между гражданами и муниципалитетом, в распоряжение которого с 1994 года возвратилась бывшая санитарно-защитная зона Опытного завода НПО <...>.

Вместе с тем, часть земельных участков были предоставлены членам <...> ГСК «<...>» на основании договоров, подписанных Председателем Правления ГСК, с одной стороны, и гражданином, с другой стороны. С учетом того, что подобные договоры прошли согласование Главой администрации <...>ой волости, их также можно считать надлежащим предоставлением земельного участка под строительство гаража (См.: Договор на имя К., согласованный Главой администрации <...>ой волости от <...>1998 г.).

Так называемые «арендные платежи», уплачиваемые от имени <...> ГСК «<...>» до <...>2011 года,  в таком случае имеют статус компенсации убытков муниципалитета в связи с выбытием из владения принадлежащих муниципалитету земельных участков без достаточных правовых оснований (ст. 1102 ГК РФ), а отчасти арендными платежами по индивидуальным арендным договорам (договорам-разрешениям с гаражными комиссиями, а равно договорам, согласованным с главой администрации волости), централизовано собранными Кооперативом с Индивидуальных застройщиков, с которыми были заключены вышеуказанные договоры (ст. 614 ГК РФ). Помимо этого, уплачиваемые от имени Кооператива платежи также способны подтвердить факт владения и пользования плательщиком (в том числе Индивидуальными застройщиками) соответствующими земельными участками, но только с даты совершения платежа, а не в период, указанный в квитанции или ином платежном документе (См., например, Квитанцию на 500 000 руб. за аренду 2004-2009 гг., с датой платежа <...>2011 г.). Пока же, по представленным платежным документам, недостаточно сведений для идентификации конкретных граждан в качестве владельцев конкретных земельных участков (гаражей).

III. Предоставление в собственность гражданам, использующим гараж, земельных участков, на которых они расположены.

В соответствии с п. 1 ст. 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ)  (далее – Закон № 137-ФЗ) предоставление гражданам для собственных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения гаражей с 01.09.2021 года осуществляется в порядке, установленном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

На основании п. 2 данной статьи  до 01.09.2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (то есть до 30.12.2004 года), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях:

1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;

2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Пунктом 3 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ установлено, что на отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Это означает, что образование земельных участков из земель или земельных участков, указанных в п. 1, 2 настоящей статьи, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (п. 2, пп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ). В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, указанного в п. 1, 2 настоящей статьи, не требуется приводить основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных п. 1 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 или п. 2 ст. 39.10 настоящего Кодекса оснований (пп. 6 п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ). Иными словами, такой земельный участок должен быть предоставлен в собственность гражданина бесплатно непосредственно на основании ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ. Хотя соответствующее легальное основание предусмотрено в виде отсылочной нормы права п. 7 ст. 39.5 ЗК РФ, согласно которой предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется, в том числе в случае предоставления земельного участка отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренными федеральными законами.

Как указано в п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: подготовка схемы расположения земельного участка в случае (пп. 1); подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка (пп. 2); принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса (пп. 3); обеспечение заинтересованным гражданином выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка (пп. 4); осуществление государственного кадастрового учета земельного участка (пп. 5); подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предоставлении земельного участка (пп. 6); принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (пп. 7).

Согласно п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя; 2) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка; 3) цель использования земельного участка; 4) сведение о возведении гаража до 30.12.2004 года (п. 4 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ); 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

В соответствии с п. 5 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ в случае подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка гражданином, которому земельный участок под строительство гаража предоставлялся или выделялся органом местного самоуправления (пп. 1 п. 2 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ), к такому заявлению прилагаются:

1) документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям;

2) схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

3) выданное на имя заявителя свидетельство о праве на наследство в случае смерти гражданина, которому соответствующий земельный участок был предоставлен или выделен органом местного самоуправления (п. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

4) выданный на имя заявителя документ, подтверждающий передачу ему гаража гражданином, которому соответствующий земельный участок был предоставлен или выделен органом местного самоуправления, в случае приобретения гаража по соглашению с таким гражданином (п. 16 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя.

 При отсутствии у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов:

1) заключенные до 30.12.2004 года договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг (абзац 3 п. 5 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

2) документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01.01.2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до 30.12.2004 года (абзац 3 п. 5 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

В соответствии с п. 6 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ в случае подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка гражданином, которому гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен,  распределены на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение (пп. 2 п. 2 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ), к такому заявлению прилагаются:

1) документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям (абзац 2 п. 6 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

2) решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином  (абзац 3 п. 6 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

3) схема расположения земельного участка;

4) выданное на имя заявителя свидетельство о праве на наследство в случае смерти гражданина, которому соответствующий земельный участок был распределен кооперативом или которым при жизни был выплачен паевой взнос за построенный кооперативом или самим гражданином гараж (п. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

5) выданный на имя заявителя документ, подтверждающий передачу ему гаража гражданином, которому соответствующий земельный участок был распределен кооперативом или которым при жизни был выплачен паевой взнос за построенный кооперативом или самим гражданином гараж, в случае приобретения гаража по соглашению с таким гражданином (п. 16 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ);

6) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя);

7) выписка из единого государственного реестра юридических лиц о гаражном кооперативе, членом которого является заявитель. 

В случае отсутствия у гражданина одного из документов, указанных в абзацах 2, 3 п. 6 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, вместо данного документа к заявлению могут быть приложены один или несколько документов, предусмотренных абзацами 3 и 4 п. 5 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ (включая договоры о технологическом присоединении к электросетям и технический паспорт на гараж). Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные абзацами вторым и третьим настоящего пункта, если ранее они представлялись иными членами гаражного кооператива (п. 6 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

К заявлению гражданина о предоставлении в соответствии с настоящей статьей земельного участка, на котором расположен гараж, наряду с документами, предусмотренными настоящей статьей, прилагается технический план указанного гаража.

В случае, если по итогам рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, подача заявления о предоставлении земельного участка не требуется. Предоставление образованного на основании данного решения земельного участка осуществляется после государственного кадастрового учета указанного земельного участка не позднее двадцати рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на указанном земельном участке. (п. 8 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Не допускается требовать от заявителя иные документы, за исключением документов, предусмотренных настоящей статьей (п. 10 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям, предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5 - 7 настоящей статьи, подтверждающих такое соответствие. При этом требование дополнительных документов при наличии у гражданина документов, предусмотренных настоящей статьей, не допускается (п. 11 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ)

Граждане, использующие гаражи, собственники гаражей вправе использовать земельные участки, предназначенные для общего пользования, для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ указанных лиц к данным объектам (п. 9 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ)

В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу  (п. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

В решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка указывается вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий возможность размещения гаража (п. 13 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

В случае, если земельный участок, указанный в пункте 2 настоящей статьи, предоставлен гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, согласие таких кооператива или организации на образование земельного участка, подлежащего предоставлению гражданину, использующему расположенный на нем гараж, не требуется, при этом право таких кооператива или организации на образуемый земельный участок прекращается одновременно с предоставлением гражданину такого земельного участка, а право таких кооператива или организации на исходный земельный участок в измененных границах сохраняется (п. 17 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ; п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ).

Наряду со случаями, предусмотренными настоящей статьей и другими федеральными законами, гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до 30.12.2004 года (п. 20 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Особо нужно отметить, что ст. 18 Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  прямо регламентировано, что одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем указания на вид объекта "здание" и на его назначение "гараж" на основании заявления: 1) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, по месту нахождения такого гаража; 2) собственника такого гаража; 3) гражданина, которому предоставлен земельный участок, занятый таким гаражом; 4) лица, уполномоченного решением общего собрания членов гаражного кооператива, членом которого является гражданин, использующий такой гараж (п. 1).

При внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в соответствии с частью 1 настоящей статьи: 1) здания или сооружения, в которых в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости были расположены указанные помещения, снимаются с государственного кадастрового учета при условии, что права на эти здания или сооружения не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 2) сведения о назначении или наименовании указанных помещений исключаются из Единого государственного реестра недвижимости (п. 2).

Для целей настоящего Федерального закона понятия "гаражный кооператив", "гаражно-строительный кооператив" и "гаражный потребительский кооператив" признаются равнозначными (п. 4).

Объекты, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, которые в соответствии с правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами либо в соответствии с записями Единого государственного реестра недвижимости имеют наименование или назначение "гаражный бокс", признаются гаражами (п. 5).

В период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, в соответствии со статьей 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" орган местного самоуправления не вправе принимать решения, предусмотренные пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 7).

В целях обеспечения оформления прав граждан на гаражи и земельные участки, на которых они расположены, на территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя нормативными правовыми актами указанных субъектов Российской Федерации могут быть установлены особенности предоставления земельных участков гражданам, указанным в пункте 2 статьи 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 8).

Как предусмотрено ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до 30.12.2004 года, и который предоставлен в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, государственного кадастрового учета гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрации права собственности гражданина на гараж обязан передать собственнику указанных объектов выданные в соответствии с частью 1 статьи 28 настоящего Федерального закона выписки из Единого государственного реестра недвижимости об указанных объектах недвижимости (п. 23).

Заявление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, указанное в части 23 настоящей статьи, должно быть подано таким органом в течение пяти рабочих дней с момента принятия таким органом решения о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно. В случае, если в указанный срок заявление не подано соответствующим органом, с таким заявлением гражданин вправе обратиться самостоятельно (п. 25).

В целях реализации положений части 23 настоящей статьи межевой план земельного участка и технический план гаража могут быть подготовлены на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае, если земельный участок, указанный в части 25 настоящей статьи, является образованным, для подготовки технического плана расположенного на нем гаража предоставление правоустанавливающих или иных документов на данные земельный участок и (или) гараж не требуется (п. 26).

ВЫВОДЫ:

Для граждан, использующих гараж, оформление в порядке ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ в собственность гаража и земельного участка, на котором он расположен, с учетом положений п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ в общем случае состоит из следующих этапов:

1. подготовка схемы расположения земельного участка;

2. подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка*;

3. принятие уполномоченным органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса (в этом случае подача впоследствии заявления о предоставлении земельного участка не требуется);

4. обеспечение заинтересованным гражданином выполнения кадастровых работ на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в целях образования земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка и изготовления межевого плана земельного участка, а также в целях изготовления технического плана гаража (изготовление межевого плана земельного участка и технического плана гаража);

5. подача в Росреестр (через МФЦ) гражданином межевого плана земельного участка с целью постановки его на государственный кадастровый учет;

6. государственный кадастровый учет земельного участка;

7. получение Выписки из Единого государственного реестра прав, подтверждающей государственный кадастровый учет земельного участка;

8. подача в уполномоченный орган местного самоуправления Выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка и технического плана гаража;

7. принятие уполномоченным органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;

8. обращение уполномоченного органа местного самоуправления (или гражданина самостоятельно) в Росреестр (через МФЦ)  с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок и с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности гаража, с приложением решения администрации о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно и технического плана гаража;

9. одновременная государственная регистрация права собственности земельного участка,  государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности гаража;

10.  получение Выписок из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и гараж, подтверждающие постановку на кадастровый учет гаража и государственную регистрацию права собственности земельного участка и гаража.  

 

 *При этом к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, помимо схемы земельного участка, предоставляются следующие документы-основания:

1) документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям (например, по типу Договора – разрешения на строительство индивидуального гаража на имя К., выданного гаражной комиссией в 1994 г., или Договора на имя К., согласованного Главой администрации <...>ой волости от 04.06.1998 г.);

либо заключенные до 30.12.2004 года договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг (например, квитанции об оплате электроэнергии с указанием ФИО гражданина и номера гаража согласно проекту);

либо документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 01.01.2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до 30.12.2004 года;

2) выданное на имя заявителя свидетельство о праве на наследство (в случае смерти гражданина, которому соответствующий земельный участок был предоставлен или выделен органом местного самоуправления);

3) выданный на имя заявителя документ, подтверждающий передачу ему гаража гражданином, которому соответствующий земельный участок был предоставлен или выделен органом местного самоуправления (в случае приобретения гаража по соглашению с таким гражданином).